Podstawowe problemy analizy rynku nieruchomości

panoramaAnaliza rynku nieruchomości jest nierozerwalnie związana z pojęciem samej nieruchomości, której definicja sprowadza się zazwyczaj do określenia jej jako elementu czy fragmentu powierzchni ziemi, do której należą części nierozerwalnie z nią związane, takie jak budynki czy urządzenia, a całość posiada wyraźne granice i własnego zarządcę. Nieruchomość sama w sobie nie musi i w większości przypadków nie posiada wartości jako takiej, jednak na skutek prowadzenia w niej działalności gospodarczej czy jakichkolwiek innych profitów, które może dostarczać obecnie lub przyszłościowo, może stać się atrakcyjna. Wartość konkretnej nieruchomości wzrasta w zależności od całości rynku, w którym budynek czy urządzenie realizuje właściwe sobie funkcje.

 Podstawowe z nich to:

  • fakt, że generuje ona stały dochód jej posiadacza – może on stanowić element dzierżawy lub podatku,
  • bycie lokatą kapitału, która nie jest uzależniona od inflacji,
  • zezwalanie na zabezpieczanie za jej pośrednictwem kredytów bankowych.

Z tego też powodu pojawiła się konieczność dokonywania takiej czynności, jaką stanowi analiza rynku nieruchomości, mająca znaczenie w przypadku wyceny konkretnych działek, lokali, mieszkań czy zabudowań, które przekładają się na ich wartość. Wartość nieruchomości określa cenę, która może być prawdopodobnym elementem wzbogacenia na obecnie funkcjonującym rynku. On sam jest całością, która uwzględnia relacje handlowo-gospodarcze, takie jak nabywanie i odsprzedawanie towarów, wymianę kapitału czy poszczególnych usług. Odnosząc pojęcie rynku do sfery ścisłej ekonomii, stanowi on specyficzną przestrzeń wymiany towarowej, do której cech charakterystycznych należy obustronne wpływanie na siebie potencjalnych sprzedawców i kupców względem ustalania poziomu cen czy ustanawiania granic popytu i podaży. Mówiąc najprościej, jak się da, rynek jest metaforyczną powierzchnią, na której sprzedawcy i nabywcy spotykają się w celu dokonania jakiejkolwiek transakcji powiązanej z formą zakupu i sprzedaży. Definicja ta może się odnosić także do swoistych warunków i umów, które określają tego typu transakcje. Istnieje przynajmniej kilkanaście podstawowych czynników, które decydują o tym, czy dana nieruchomość będzie posiadała niską wartość lub czy będzie ona atrakcyjna dla potencjalnych nabywców. Najważniejsze z nich to między innymi takie elementy, jak:

  • położenie nieruchomości,
  • jej rola, jaką ma przypisaną w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • jej wyposażenie w wysokiej jakości sprzęt,
  • stan techniczny zabudowań,
  • wysokość cen budynków znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu,
  • obecna podaż i popyt, użyteczność nieruchomości.

amerykańskie miastaOczywiście każdy rynek nieruchomości posiada swoje cechy szczególne, do których zaliczane są zazwyczaj charakter konkretnych nieruchomości, ich wrażliwość na zmiany środowiskowe czy gospodarcze w bezpośredniej okolicy, fakt, że analiza rynku nieruchomości zwraca uwagę na jego niejednolitość względem rodzaju i typu poszczególnych obiektów, co przekłada się na ich różnorodność cenową i jej intensywną zmienność. Stąd oczywiście istnieją pewne trudności z dokonaniem skutecznej i solidnej analizy, ze względu na to, że wyjątkowo trudno jest cały rynek zorganizować. Rozbicie infrastruktury i mgliste informacje, jakie pojawiają się na jej temat sprawiają, że niełatwo jest zdobyć jakiekolwiek obiektywne materiały poddające się interpretacji. Nieruchomości stanowią taki rodzaj dóbr, które uzależnione są ściśle od lokalizacji, w której się znajdują. Z tego też powodu istnieją wyraźne rozbieżności w kwestii wyceny konkretnych obiektów. Nawet jeżeli będą posiadały identyczną strukturę, mogą mieć skrajnie różną wartość, która będzie spowodowana miejscem, na którym zabudowania zostały umieszczone. Podobnie zresztą dzieje się w odniesieniu do funkcji, jaką pełni dana nieruchomość. Jej rola może być podstawowym kryterium wyceny i decydować o wzroście lub spadku ceny. W zależności od tego, jakie przepisy pojawiają się w odniesieniu do gospodarowania gruntami rolnymi, takie elementy nieruchomości są brane pod uwagę.

Analiza rynku nieruchomości musi uwzględniać dodatkowo takie elementy, jak chociażby indywidualne preferencje potencjalnych nabywców. Czasami wartość nieruchomości wzrasta tylko dlatego, że interesuje się nią wiele osób. Więcej na ten temat warto poczytać na stronie http://zentropypartners.pl/. Rynek nieruchomości dzieli się na kilka podstawowych obszarów, które biorą pod uwagę ich funkcjonalność oraz motywy nabycia. Te pierwsze dotyczą rynku mieszkaniowego, handlowego, przemysłowego, rolnego oraz specjalistycznego, drugi natomiast to rynek lokalny, ponadlokalny, krajowy, międzynarodowy oraz regionalny. Najczęściej słyszy się jednak o funkcyjności poszczególnych obiektów, dlatego też w tym obszarze znajdować się będą takie elementy, jak chociażby kamienice czynszowe, lokale mieszkalne, komercyjne biurowce, hotele i motele, magazyny i warsztaty rzemieślnicze, fabryki i zakłady produkcyjne, grunty rolne, pola golfowe, cmentarze, domy jednorodzinne, szkoły, lotniska i wszystkie pozostałe obiekty użyteczności publicznej. Analiza rynku musi uwzględniać także wszelkiego rodzaju czynniki, które kształtują popyt i podaż na rynku nieruchomościami. Większość specjalistów zajmujących się tego typu działaniem na co dzień, uważają za podstawę w popycie element zatrudnienia. Kreowanie nowych miejsc pracy lub ich likwidowanie mają niezwykłe znaczenie w kwestii ustanawiania wartości obiektu na danym obszarze. Wzrost zatrudnienia będzie się zatem przekładał na wzrost popytu na konkretną nieruchomość, jego spadek analogicznie spowoduje spadek jej wartości. Tworzenie nowych miejsc pracy, na przykład na skutek rozbudowywania konkretnego zakładu, wywołuje swoistą reakcję łańcuchową, obejmującą nabywanie powierzchni komercyjnych, takich jak biura czy magazyny oraz mieszkania, usługi i poszczególne towary. Cechy wycenianej nieruchomości powinny obejmować parametry prawne, fizyczne i lokalizacyjne nieruchomości, która stanowi element porównawczy.