Współpraca pomiędzy inwestorem głównym i zastępczym

budownictwoW przestrzeni budownictwa coraz popularniejsze jest wykorzystywanie pojęcia inwestora zastępczego, chociaż nie istnieje jedna spójna definicja, która byłaby w stanie jednoznacznie określić kim jest taki podmiot i jaki jest dokładny zakres jego obowiązków. Warto zatem od razu zaznaczyć, że umowa dotycząca zastępstwa inwestycyjnego nie jest jednoznaczna z koniecznością realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Inwestor zastępczy nie ma więc w obowiązku wykonania wszystkich prac, ale jedynie pojedynczych czynności, które byłyby precyzyjnie określone w umowie. Ze względu na to, że każda inwestycja jest inna i każda wymaga jednostkowego traktowania, inwestor zastępczy musi przy każdej kolejnej realizacji na nowo ustalać warunki swojej pracy.

Nie oznacza to oczywiście, że jego działanie nie przyczynia się do skrócenia czasu wykonywania inwestycji, ponieważ wiedza i umiejętności, którymi dysponuje konkretny inwestor zastępczy pozwala na lepszy podział obowiązków i funkcjonowanie zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem. Czym zajmują się zatem firmy działające pod szyldem inwestycji zastępczych? Mogą realizować całość lub niewielki wycinek obsługi ekonomicznej, nadzorczej oraz technicznej, a także zajmować się usługami dodatkowymi, takimi jak chociażby zarządzanie przedsięwzięciem, zdobywanie kapitału lub dbanie o odpowiednią reklamę przedsięwzięcia. Jeżeli umowa dokładnie zaznacza jakie funkcje miałby pełnić konkretny inwestor zastępczy, mogą to być realizacje projektowe, opracowanie inwestycyjne, wstępne projekty, przetargi, gromadzenie niezbędnych dokumentacji, nadzorowanie realizacji kontraktu oraz występowanie w imieniu zamawiającego. Każdorazowo więc konieczne jest dopracowanie umów i zaznaczenie jakie elementy wchodziłyby w zakres obowiązków inwestora, w przeciwnym razie można spotkać się z sytuacją, w której jednostka odpowiedzialna zrzuca część obowiązków na inwestora zastępczego, chociaż pierwotnie miał się on zajmować czymś zupełnie innym.

fasada budynkuW umowach zwykle pojawiają się więc aneksy, które bardzo szczegółowo opisują zasady wzajemnej współpracy w kontekście konkretnej inwestycji. Zazwyczaj inwestor zastępczy reprezentuje zleceniodawcę stając się jego pełnomocnikiem i zobowiązany jest do funkcjonowania a taki sposób, aby podejmowane przez niego czynności zabezpieczały interesy podmiotu zamawiającego. Najkrócej mówiąc inwestor zastępczy może być niezależną jednostką lub firmą, która podpisuje umowę z głównym inwestorem, czyli kimś, kto posiada wszelkie prawa do konkretnej działki i posiada plan jej zagospodarowania. Na podstawie ustalonych wcześniej warunków zajmuje się organizacją i realizacją wszystkich czynności obowiązujących głównego inwestora. Działa więc niejako w jego imieniu dokładając wszelkich starań, aby jego praca przekładała się na sukces całego przedsięwzięcia i nie godziła w interesy inwestycyjne. Ze względu na to, że zleceniodawcy albo nie posiadają wiedzy umożliwiającej przeprowadzenia całości budowy, albo nie mają czasu na nadzorowanie wszystkiego, chętnie oddają część swoich obowiązków wykwalifikowanym firmom, które posiadają niezbędne kompetencje i doświadczenie w realizowaniu inwestycji. Dzięki temu główny inwestor nie musi organizować całego procesu budowy i nadzorować zgodności działań z harmonogramem, ponieważ może powierzyć nadzór swojemu zastępcy. W jego imieniu inwestor zastępczy może więc opracowywać projekty budowlane, zatrudniać uprawnionych kierowników budowy, czuwać nad realizacjami, a także odbierać zamknięty obiekt. Jako, ze współczesny rynek nieruchomości jest wyjątkowo wymagający i zmusza inwestorów do stałego poszukiwania nowych rozwiązań pozwalających na wdrożenie planowanych inwestycji, współpraca pomiędzy głównymi inwestorami a ich zastępcami wydaje się dzisiaj jedynym rozsądnym rozwiązaniem. Trudno wyobrazić sobie dzisiaj jakąkolwiek firmę, która byłaby w stanie całkowicie poświęcić się realizacji jednej inwestycji, bez myślenia o tym, co do wdrożenia będzie po zamknięciu prac. Badania rynkowe oraz analiza licznych statystyk muszą zajmować się nadzorowaniem ruchów w przestrzeni branży, dzięki czemu możliwe byłoby przewidywanie z dużym wyprzedzeniem jakie elementy mogłyby cieszyć się największym zainteresowaniem potencjalnych klientów.

Trudno spodziewać się, że którykolwiek z inwestorów byłby w stanie działać zupełnie w ciemno. Konkurencja na rynku jest duża, dlatego też poszczególne obiekty muszą odznaczać się wyjątkową bryłą i pełną funkcjonalnością. Niezbędne jest także dołożenie starań o odpowiednie rozreklamowanie przedsięwzięcia i znalezienie najatrakcyjniejszej lokalizacji, dlatego też można domyślać się jak czasochłonne jest wykreowanie odpowiedniego harmonogramu działań. Współpraca która łączy inwestora głównego i zastępczego pozwala zatem na zachowanie równowagi pomiędzy popytem i podażą, a także dopracowanie w każdym szczególe podziału obowiązków. Dzięki temu realizacje wdrażane są w sposób sprawny i mogą doskonale wpisywać się w przestrzenie współczesnych polskich miast.